Prestação de Financiamento Imobiliário

Prestação do financiamento imobiliário: como calcular no SFH e no SFI

O financiamento imobiliário cobre o valor do imóvel depois de descontar a entrada. No sistema Price a parcela é fixa, PMT = PV · i / (1 − (1+i)⁻ⁿ). Já no SAC, o que você abate do principal a cada mês não muda, A = PV / n, e os juros vão diminuindo conforme o saldo encolhe. Veja um exemplo: R$ 400.000 em 360 meses a 10% ao ano (cerca de 0,7974% a.m.). Pelo Price a PMT fica em torno de R$ 3.510. No SAC a primeira parcela sai por uns R$ 4.302 e a última cai para perto de R$ 1.120. No total o SAC paga menos juros, só que aperta bem mais no início.

Contexto brasileiro: SFH, SFI, FGTS e teto de 30% da renda

O SFH (Sistema Financeiro da Habitação, Lei 4.380/1964) financia imóveis de até R$ 1,5 milhão, segura a taxa num teto regulado de TR + 12% ao ano e deixa você usar o FGTS como entrada, para amortizar ou para quitar. O SFI (Lei 9.514/1997) abre mão do teto de valor, mas cobra taxas de mercado. Desde 2018 a Caixa Econômica Federal, maior credora habitacional, roda SAC por padrão; nos bancos privados você escolhe entre Price e SAC. Em geral a parcela não pode ultrapassar 30% da renda familiar. Costuma aparecer em imóvel novo, usado, casa própria com FGTS ou financiamento direto da incorporadora.

Perguntas frequentes

A parcela inclui seguros? Os contratos de verdade somam MIP/DFI (seguro de vida e de danos) e uma taxa administrativa. O CET (Custo Efetivo Total) junta tudo num número só, então compare o CET na hora de pesquisar bancos.

Ao amortizar antecipado, reduzir prazo ou parcela? Cortar o prazo economiza mais juros. Cortar a parcela alivia o caixa do mês. De qualquer forma, a lei proíbe multa de quitação antecipada em financiamentos regulados.

E a TR? A maioria dos contratos vem como nominal + TR. A Taxa Referencial está perto de zero há anos, mas pode voltar a ficar positiva se a Selic continuar alta.