Calculadora de Tempo para Quitar Financiamento de Imovel

Tempo para quitar financiamento de imóvel com aportes extras

Um financiamento imobiliário no Brasil roda por um de dois sistemas: a Tabela Price, com parcela fixa, ou o SAC, em que a parcela vai diminuindo. Nos dois casos o saldo devedor caminha mês a mês segundo saldo_n+1 = saldo_n × (1 + i) − parcela − aporte. Aqui i é a taxa mensal e aporte é qualquer amortização extra. Quando o saldo zera, acabou.

A amortização antecipada é poderosa porque o juro incide sobre o saldo remanescente: em um contrato de 30 anos, pagar uma parcela extra por ano costuma reduzir o prazo em cerca de 30% e economizar dezenas de milhares de reais em juros. Fontes típicas de recursos: FGTS (liberação a cada dois anos para amortização sob regras específicas), 13° salário, PLR e restituição do IR.

Aplicações

Use a simulação para escolher entre as duas opções oferecidas pelos bancos: reduzir parcela (mantendo prazo) ou reduzir prazo (mantendo parcela). Cortar prazo economiza mais juros. Sempre compare o CET (Custo Efetivo Total) do contrato, regulado pelo Banco Central, que inclui seguros (MIP, DFI), taxa administrativa e tributos — não só a taxa nominal anunciada.

FAQ

Price ou SAC quita mais rápido com aportes? SAC, porque as primeiras parcelas já amortizam mais principal; com o mesmo aporte extra o impacto no saldo é maior.

Vale amortizar se meus investimentos rendem mais que a taxa? Compare o rendimento líquido (descontado IR) com o CET do financiamento. Com CET em torno de 11–13% ao ano, é difícil bater líquido de impostos — amortizar normalmente vence.

Posso usar FGTS quando quiser? Não — há carencia de 2 anos entre usos, exigência de 3 anos de contribuição ao FGTS e o imóvel precisa atender aos critérios do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).