Calculadora cap rate de fundo imobiliario

Cap Rate (taxa de capitalização) em FII

O Cap Rate mede o retorno de um imóvel diante do que ele vale no mercado. A conta é Cap Rate = NOI (anual) / valor de mercado. O NOI (Net Operating Income) é o aluguel depois que você desconta os custos operacionais (condomínio, IPTU, manutenção, vacância), mas você o pega antes de dívida e imposto. Um exemplo: NOI de R$ 12 milhões num portfólio avaliado em R$ 150 milhões dá 8,0% de cap rate. Os FIIs de tijolo no Brasil costumam ficar entre 6% e 9%, e o setor pesa: logística 7%–9%, lajes corporativas maduras 6%–8%, shoppings premium 7%–8,5%, hospitais e educacional 8%–10%.

O seu ponto de referência é a Selic somada ao prêmio de risco. Com a Selic a 10,5%, um imóvel a 8% de cap rate na verdade negocia abaixo da taxa livre de risco, e isso só se justifica se você esperar valorização ou aluguéis subindo logo. Deixe a Selic cair para 7% e esse mesmo 8% volta a ser atrativo. Não confunda Cap Rate com DY (Dividend Yield). O DY parte do preço de mercado da cota do FII; o Cap Rate parte do valor patrimonial dos imóveis. Fique de olho no gap entre os dois, porque é ele que mostra se o fundo está com ágio ou deságio sobre o valor patrimonial (P/VP).

Aplicações práticas

Serve para comparar um FII com a compra direta de um imóvel, ou para cruzar com o múltiplo P/VP, já que um FII com deságio pode entregar cap rate efetivo acima do nominal patrimonial. Ajuda também na hora de dividir o dinheiro entre renda fixa e imobiliário, ou de pôr um setor contra o outro (logística vs lajes vs shopping). E dá para fazer a conta ao contrário: você fixa um cap rate alvo e pergunta qual o valor justo do portfólio.

Perguntas frequentes

Cap Rate ou Dividend Yield, qual usar? Use os dois, porque cada um responde a uma pergunta. O Cap Rate mostra o retorno operacional do ativo. O DY mostra o retorno em caixa que o cotista recebe ao preço de mercado. O gap entre eles revela o ágio ou deságio do FII em relação ao patrimonial.

Dívida e IR entram na conta? O Cap Rate clássico deixa a dívida de fora, o que mantém a medida neutra à alavancagem, e deixa o IR corporativo de fora também, que de qualquer forma não se aplica porque os FIIs são isentos. Para comparar operações alavancadas, vá de Cash-on-Cash Return.

Cap Rate maior é sempre melhor? Nem sempre. No Brasil, um cap rate acima de 10% costuma acender o alerta de risco alto, seja localização distante, inquilino único, contrato curto ou problema estrutural. Os baixos, na faixa de 5%–6% em prime triple A, refletem valorização implícita e a tranquilidade de um inquilino seguro.

O cap rate muda com o tempo? Muda sim. Aluguéis são renegociados, a vacância oscila, há reavaliação patrimonial, e o número anda junto com tudo isso. Os relatórios trimestrais costumam divulgar o cap rate implícito das transações recentes e do portfólio.