Simulador de Financiamento

Price vs SAC

Na Tabela Price todas as parcelas saem com o mesmo valor. No começo você paga mais juros e amortiza pouco; com o tempo a proporção se inverte.

Já no SAC a amortização fica fixa e os juros vão caindo. A primeira parcela pesa mais, em compensação o total de juros pago fica abaixo do que se vê na Price.

É um cálculo simplificado, que não entra com TR, seguro nem tarifa.

Financiamento no Brasil: guia completo de imobiliário, veicular e consumo

Um financiamento é uma operação de crédito de longo prazo em que uma instituição financeira adianta o valor necessário para a aquisição de um bem específico — em geral um imóvel, um veículo ou um produto de ticket alto — e recebe de volta, ao longo de meses ou décadas, o principal acrescido de juros, tarifas, tributos e seguros. Diferentemente do empréstimo pessoal, no financiamento o bem adquirido funciona como garantia real via alienação fiduciária, instituto criado pela Lei 9.514/1997 e reforçado pela Lei 10.931/2004 para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Como o banco mantém a propriedade do bem até a quitação, o risco cai e os juros ficam bem abaixo das linhas sem garantia.

Financiamento vs. empréstimo: onde está a diferença

No empréstimo o dinheiro é livre; no financiamento o crédito vai direto para o vendedor e fica vinculado a um bem. Três consequências: (1) juros menores pela garantia; (2) prazo muito mais longo — até 35 anos no imobiliário, 60 meses em veículos; (3) documentação mais pesada (avaliação, registro, comprovação de renda). Saber qual produto se aplica é o primeiro passo para uma dívida eficiente.

SAC e Tabela Price: os dois sistemas de amortização

Todo contrato precisa definir como cada parcela mensal será dividida entre amortização (devolução do principal) e juros (cobrados sobre o saldo devedor remanescente). No Brasil predominam dois sistemas, e a escolha entre eles pode mudar o custo total do contrato em dezenas de milhares de reais.

• SAC (Sistema de Amortização Constante): a parcela de amortização é igual todos os meses; como o saldo cai mais rápido, os juros diminuem e as prestações ficam decrescentes. A primeira parcela é a mais alta, a última é a mais baixa, e o total de juros pago é menor do que na Price para a mesma taxa e prazo. É o sistema padrão da Caixa nos contratos do SFH.
• Price (Tabela Price): a parcela é fixa; no começo a maior parte é juros e pouca coisa é amortização — e essa proporção se inverte ao longo do tempo. É mais fácil de planejar no orçamento, mas o tomador carrega um saldo devedor maior por mais tempo e paga mais juros em valor absoluto.

Em números: para um empréstimo de R$ 100.000 em 120 meses a 11,5% ao ano, a primeira parcela no SAC fica em torno de R$ 1.744 contra R$ 1.374 na Price — mas a SAC termina cerca de R$ 25.000 mais barata. SAC é vantajosa para quem tem renda confortável e pretende quitar antes; Price atende quem precisa de uma prestação inicial menor para caber no limite de comprometimento de renda.

CET — Custo Efetivo Total: olhando além da taxa nominal

A taxa de juros anunciada nunca conta a história completa. O Custo Efetivo Total (CET), regulamentado pela Resolução CMN 3.517/2007 e reforçado pela Resolução 4.881/2020, é o percentual que agrega todos os custos que o tomador vai efetivamente pagar, expresso em forma de taxa anual (ou mensal) equivalente. O Banco Central obriga as instituições financeiras a informar o CET antes da assinatura do contrato.

• Juros remuneratórios mais a Taxa Referencial (TR), quando aplicável.
• IOF (Imposto sobre Operações Financeiras): 0,38% sobre o principal mais 0,0082% ao dia (limitado a 365 dias) no crédito comum; financiamento imobiliário é isento de IOF.
• Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) — cobertura que quita o saldo devedor em caso de falecimento.
• Seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel) — proteção obrigatória contra incêndio, raio e danos estruturais.
• Tarifas: taxa de administração mensal, avaliação do imóvel, registro no cartório de imóveis.

Um banco que anuncia 9,99% ao ano pode terminar com CET maior do que um concorrente de 10,49% simplesmente porque o pacote de seguros e tarifas pesa mais. Na hora de comparar propostas, olhe sempre o CET, não a taxa nominal.

Modalidades no Brasil: SFH, SBPE, FGTS, veicular e consignado

• SFH (Sistema Financeiro de Habitação): imóvel residencial de até R$ 2,25 milhões (limite revisado em 2026), juros limitados a 12% ao ano + TR, permite uso do FGTS na entrada ou na amortização.
• SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo): financiado por depósitos da poupança; alcança imóveis de ticket mais alto; em 2026 a taxa de balcão da Caixa parte de 11,19% + TR e a do Banco do Brasil em torno de 11,74% + TR.
• Minha Casa Minha Vida: taxas subsidiadas a partir de cerca de 4% ao ano para famílias dentro das faixas de renda do programa.
• Financiamento veicular (CDC): prazo típico de 24 a 60 meses, taxas entre 1,4% e 2,5% ao mês, com o veículo gravado com alienação fiduciária no Detran.
• Crédito consignado: parcelas descontadas em folha de salário ou benefício; menores taxas do mercado sem garantia real por causa do baixíssimo risco de inadimplência.

Estratégias para pagar menos juros

• Amortização extraordinária: todo pagamento adicional vai direto no saldo devedor e elimina os juros que seriam cobrados sobre aquela parcela do principal nos meses seguintes. Escolha entre reduzir o prazo (economia maior) ou reduzir o valor da parcela (alívio no orçamento).
• FGTS na amortização: a cada 24 meses o tomador pode usar o FGTS para amortizar ou pagar prestações de contratos no SFH, respeitando as regras de elegibilidade do programa.
• Portabilidade (Resolução CMN 4.292/2013): transferência do saldo devedor para outro banco que ofereça taxa menor — os bancos são obrigados por lei a aceitar a migração.
• Renegociação: quando a Selic recua, vale pedir ao banco atual uma revisão de taxa antes mesmo de acionar a portabilidade.

Risco e capacidade de pagamento: a regra dos 30%

Os bancos brasileiros normalmente limitam a primeira parcela a 30% da renda bruta familiar. Estourar esse teto aperta o orçamento e aumenta a chance de inadimplência justamente nos momentos em que despesas inesperadas aparecem — saúde, desemprego, choques de inflação. Antes de assinar, simule o cenário pessimista: o que acontece com o orçamento se a Selic subir 2 pontos percentuais, ou se uma das fontes de renda for interrompida por seis meses?

FAQ

O SAC sempre ganha da Price? Em juros totais, sim — para a mesma taxa e prazo. Mas o SAC exige renda inicial maior, e muitos tomadores simplesmente não se enquadram na regra dos 30%.

Posso trocar de Price para SAC durante o contrato? Não unilateralmente; depende da política do banco e em geral exige renegociação ou portabilidade para um novo contrato.

Por que o banco cobra seguros MIP e DFI? Porque protegem a garantia e o saldo devedor: garantem que falecimento ou sinistro no imóvel não deixem o credor descoberto. São obrigatórios nos contratos do SFH/SFI.

A TR ainda é relevante em 2026? Sim — ela adiciona cerca de 1,17% ao ano à taxa nominal nos contratos SFH/SBPE; em contratos prefixados não se aplica.

Qual a diferença entre CET e CESH? O CET é o custo efetivo total; o CESH (Custo Efetivo do Seguro Habitacional) isola a parcela dos seguros, também de divulgação obrigatória.