Calculadora de Financiamento

Como funciona

A Tabela Price mantém parcelas iguais durante todo o período. A SAC (Sistema de Amortização Constante) tem amortização fixa, com parcelas que diminuem com o tempo — resultando em menos juros totais.

A calculadora usa juros compostos mensais. Os valores são apenas estimativas — consulte sua instituição financeira para condições exatas.

Tabela Price vs. SAC: os dois sistemas dominantes no Brasil

A tabela de amortização divide cada parcela em juros (sobre o saldo devedor) e amortização do principal. Os dois sistemas usados em financiamentos imobiliários e de crédito no Brasil são a Tabela Price (sistema francês, parcelas fixas) e o SAC (Sistema de Amortização Constante). No Price, a parcela é constante e calculada por PMT = PV · i / (1 − (1+i)⁻ⁿ); os juros começam altos e caem enquanto a amortização cresce. No SAC, a amortização é fixa (A = PV / n), os juros caem a cada mês e as parcelas diminuem. Exemplo: R$ 300.000 em 360 meses a 10% ao ano (≈ 0,7974% a.m.) dão parcela Price de ~R$ 2.632 (constante); no SAC a primeira parcela é ~R$ 3.326 e a última fica perto de R$ 840. O SAC paga menos juros no total porque amortiza o principal mais rápido.

Contexto brasileiro: SFH, SFI, CET e TR

Financiamentos imobiliários no Brasil entram no SFH (Sistema Financeiro da Habitação, Lei 4.380/1964) para imóveis até um valor-teto com taxas reguladas, ou no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário, Lei 9.514/1997) com taxas de mercado. A Caixa Econômica Federal, maior credora habitacional, adota SAC por padrão em imóveis desde 2018. As taxas costumam ser juros nominais + TR (Taxa Referencial, frequentemente zerada). A Resolução BCB 3.517/2007 obriga o banco a divulgar o CET (Custo Efetivo Total): a taxa efetiva anual que inclui seguros, registros e taxas administrativas — compare sempre pelo CET, não só pela taxa nominal.

Perguntas frequentes

O que sai mais barato, Price ou SAC? O SAC paga menos juros no total porque o saldo cai mais rápido, mas as primeiras parcelas são maiores. O Price é mais fácil de orçar — parcela igual todo mês.

Que taxa eu informo, mensal ou anual? No Brasil a taxa de financiamento costuma ser anotada como anual nominal; converta para mensal com i_m = (1 + i_a)^(1/12) − 1. Esta ferramenta espera taxa mensal.

A simulação inclui seguros e tarifas? Não — só principal e juros. A parcela real inclui seguros MIP/DFI e taxa administrativa; o CET reflete isso.

Vale a pena amortizar antecipado? Em geral sim no SAC (corta mais juros futuros), e no Price dá para reduzir o prazo ou diminuir a parcela. A lei proíbe cobrança de multa pela quitação antecipada em financiamentos regulados.