Regra dos 50% (Despesas)

A regra dos 50%

A regra dos 50% é uma estimativa rápida. Diz que as despesas operacionais de um imóvel para aluguel consomem cerca de metade do aluguel bruto quando você soma IPTU, condomínio, manutenção e reserva de capex, vacância, gestão e seguro. NOI = aluguel bruto − 50% × aluguel bruto e fluxo de caixa líquido = NOI − parcela do financiamento. Pense num imóvel com aluguel bruto de R$ 2.200/mês. As despesas estimadas dão R$ 1.100/mês, o que deixa R$ 1.100 de NOI antes do financiamento. A regra nasceu de dados do small-multifamily americano e puxa para o conservador de propósito. No Brasil, a razão de despesas em residencial sólido costuma ser menor, com 20% a 40% sendo mais típico, mas os 50% garantem uma margem de segurança na triagem rápida enquanto você ainda não tem os dados específicos do imóvel.

Aplicações

Para uma primeira passada rápida sobre vários imóveis, a regra dos 50% se paga. Pegue o aluguel pedido, divida por dois, subtraia a parcela de financiamento que você espera e veja se o fluxo de caixa é minimamente plausível. É um "guesstimate", então, quando o imóvel parecer promissor, troque pelos números reais de despesa operacional do vendedor e da sua leitura de comparáveis.

Perguntas frequentes

Os 50% valem sempre? Não, e o número é propositalmente conservador. Construção nova sem condomínio e com inquilino longo pode rodar a 20%, enquanto prédios antigos com condomínio alto e muita rotatividade chegam a passar de 50%.

Inclui financiamento? Não. A regra dos 50% cobre apenas despesas operacionais. A parcela do financiamento sai do NOI à parte, e é assim que você chega ao fluxo líquido.

Quando substituir por números detalhados? Antes de fazer proposta. Levante IPTU real, condomínio, últimos 12 meses de manutenção e aplique a vacância local.