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Pré-financiamento: poupar a entrada do imóvel

No Brasil, o financiamento habitacional SBPE/SFH costuma limitar o LTV a 80% do imóvel avaliado, o que obriga você a dar 20% de entrada à vista. Antes disso há duas contas a fazer. Uma é quanto tempo leva para juntar a entrada, que sai de VF = PMT × ((1+i)^n − 1) / i. A outra é qual fica a parcela mensal depois de escolher entre Tabela Price (parcela fixa) e SAC (parcela que cai com o tempo e gera menos juros no total). A maior credora é a Caixa Econômica Federal, e logo atrás vêm Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander.

O Conselho Monetário Nacional (Res. 4.292/2013) recomenda manter a parcela abaixo de 30% da renda familiar, e na prática a maioria dos bancos trata isso como teto rígido na análise de crédito. O saldo do FGTS ajuda bastante aqui. Dá para usá-lo na entrada, na amortização parcial ou no abatimento de parcelas a cada 2 anos, o que encurta bem a fase de poupança. E não esqueça de somar os custos de fechamento à meta. Tem o ITBI 2% a 3% do valor do imóvel, que varia conforme o município, além de cartório e registro em torno de 1%, dando perto de 5% em taxas iniciais além da entrada.

Aplicações

Planejar o prazo de poupança do primeiro imóvel, comparar Price e SAC, conferir se a renda passa na regra dos 30%, incluir o FGTS na entrada e contabilizar o ITBI e o cartório, que costumam pegar o comprador de surpresa no fechamento.

Perguntas frequentes

Price ou SAC? No SAC você paga menos juros no total e a parcela vai caindo com o tempo, embora comece mais alta, então ele combina com quem espera renda estável ou crescente. A Price mantém a parcela fixa, mais fácil de orçar, mas sai mais cara no fim.

O FGTS cobre a entrada inteira? Cobre, desde que o saldo dê conta e o imóvel se enquadre no SFH: precisa ser urbano, residencial e ter valor dentro do teto do programa, que hoje é R$ 1,5 milhão na maioria dos estados.

Qual o custo real além do preço? Você tem a entrada, o ITBI (2% a 3%), o cartório e registro (~1%), os seguros MIP/DFI embutidos na parcela e as tarifas mensais do banco. Reserve pelo menos 5% acima do valor do imóvel só para o fechamento.