Reajuste de Aluguel

Como reajustar o aluguel?

Contratos de locação têm reajuste anual atrelado a um índice acordado entre as partes, que pode ser IGP-M, IPCA ou IVAR. A conta não tem mistério, basta aplicar novo valor = atual × (1 + índice/100).

Os índices acumulados ficam disponíveis em sites como o da FGV (IGP-M) e o do IBGE (IPCA). Quando a inflação dispara, o IGP-M costuma subir mais.

Trata-se de um cálculo simplificado.

Guia prático do reajuste de aluguel no Brasil

O reajuste de aluguel é a atualização periódica do valor pactuado em um contrato de locação, com o objetivo de preservar o poder de compra do locador diante da inflação. No Brasil, locações residenciais e comerciais urbanas são reguladas pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. O artigo 17 estabelece que é livre a convenção do aluguel, mas veda sua estipulação em moeda estrangeira, sua vinculação à variação cambial e a sua atrelamento ao salário mínimo. Já o artigo 28 fixa a periodicidade mínima de 12 meses para qualquer reajuste indexado, o que significa que o aluguel só pode ser atualizado pelo índice contratual uma vez por ano.

O artigo 18 permite que as partes, de comum acordo, fixem novo valor ou modifiquem a cláusula de reajuste a qualquer tempo. O artigo 19, por sua vez, autoriza que, após três anos sem acordo, locador ou locatário ingressem com ação revisional para ajustar o valor ao preço de mercado. Esses três pilares — periodicidade anual, liberdade contratual e revisão judicial trienal — sustentam toda negociação de aluguel no país.

Quais índices usar: IGP-M, IPCA, INCC e IVAR

A Lei do Inquilinato não impõe um índice específico — a escolha cabe ao contrato. Os mais utilizados no Brasil são:

• IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV). É composto por 60% de IPA-M (preços no atacado), 30% de IPC-M (preços ao consumidor) e 10% de INCC-M (custo da construção). Historicamente é o índice padrão para aluguéis residenciais.
• IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), apurado pelo IBGE. É o índice oficial de inflação usado pelo Banco Central no regime de metas e mede o consumo de famílias com renda entre 1 e 40 salários mínimos.
• INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), também da FGV, mais comum na fase de obra de contratos imobiliários do que em locações.
• IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), lançado pela FGV em 2022 e construído a partir de contratos reais de locação residencial em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre — reflete melhor o mercado imobiliário em si.

O IGP-M é muito sensível à variação do dólar e dos preços de commodities por causa do peso de 60% do IPA-M. Foi por isso que ele saltou para 23,14% em 2020 e 17,78% em 2021 durante a pandemia, recuou para 5,45% em 2022 e ficou negativo em 2023 (-3,18%). Essa volatilidade levou boa parte do mercado a migrar para o IPCA, que costuma se mover em faixa mais estreita — fechou 2025 em torno de 4,46% e, segundo projeções do Banco Central, deve ficar perto de 3,95% em 2026.

Como o cálculo funciona, passo a passo

A fórmula é direta: novo aluguel = aluguel atual × (1 + índice acumulado / 100). O índice acumulado é a variação dos últimos 12 meses do indicador escolhido, geralmente medida até o mês anterior ao aniversário do contrato.

Exemplo prático: um inquilino paga R$ 2.000,00 em contrato indexado ao IGP-M, com aniversário em abril de 2026. O IGP-M acumulado em 12 meses até abril de 2026 foi de 0,61%. Aplicando a fórmula: 2.000 × (1 + 0,61/100) = 2.000 × 1,0061 = R$ 2.012,20. O aumento mensal foi de apenas R$ 12,20. Se o mesmo contrato tivesse aniversário em abril de 2025, com IGP-M acumulado em 8,50%, o novo aluguel seria de R$ 2.170,00 (alta de R$ 170). E em 2021, com 17,78% acumulados, um aluguel de R$ 2.000 saltaria para R$ 2.355,60 — alta de R$ 355,60 de uma vez.

Quando o índice é negativo, como em grande parte de 2023 e em meses de 2025, o cálculo segue a mesma lógica: um aluguel de R$ 2.000 com IGP-M de -3,18% vira 2.000 × 0,9682 = R$ 1.936,40. Não há obrigação legal de aplicar reajuste negativo, salvo previsão contratual expressa; na prática, muitos locadores apenas congelam o valor nesses períodos.

Direitos do locador e do locatário

A Lei do Inquilinato é clara: o reajuste deve seguir exatamente o índice acordado por escrito. O locador não pode aumentar unilateralmente acima do índice contratual nem trocar o IGP-M pelo IPCA sem o consentimento do inquilino. Se o valor exigido for superior ao permitido, o locatário pode recusar formalmente, documentar o cálculo com o boletim oficial da FGV ou do IBGE e continuar pagando o valor contratual. Em eventuais ações de despejo, os tribunais costumam barrar reajustes acima do índice contratado.

Por outro lado, o inquilino não pode exigir redução antes de três anos só porque o mercado caiu. A revisão judicial prevista no artigo 19 demanda prova consistente de que o aluguel está descolado do valor de mercado, normalmente com laudo de avaliação imobiliária.

Negociando quando o índice dispara

Os episódios de 2020 e 2021 mostraram que a aplicação cega do IGP-M pode levar o aluguel a subir muito mais rápido do que a renda. O artigo 18 permite renegociar a cláusula a qualquer momento. Estratégias frequentes que inquilinos têm usado com sucesso:

• Pedir um teto pontual (por exemplo, aplicar apenas 50% do IGP-M naquele ciclo).
• Trocar o índice de IGP-M para IPCA dali em diante, com termo aditivo escrito.
• Parcelar o aumento em alguns meses em vez de um único salto.
• Oferecer renovação por prazo maior em troca de um reajuste moderado.

Geralmente o locador prefere um aumento mais brando e a permanência do inquilino do que arcar com vacância e custos de uma nova locação, que costumam ultrapassar um mês de aluguel só em corretagem.

Perguntas frequentes

O aluguel pode ser reajustado mais de uma vez por ano? Não. O artigo 28 da Lei nº 8.245/1991 fixa a periodicidade mínima de 12 meses para reajustes por índice. Um acordo mútuo (artigo 18) pode alterar o valor a qualquer tempo, mas tecnicamente é renegociação, não reajuste indexado.

A qual mês se refere o índice acumulado? Em regra, ao mês imediatamente anterior ao aniversário do contrato. Uma locação iniciada em maio de 2025 com aniversário em maio de 2026 usa, normalmente, o IGP-M ou IPCA acumulado até abril de 2026.

E se o contrato não definir o índice? O reajuste ainda pode ocorrer a cada 12 meses, mas as partes precisam concordar com o percentual. Sem acordo, o caminho é a revisão judicial após três anos.

O aluguel comercial segue regra diferente? A mesma Lei do Inquilinato se aplica. Contratos comerciais costumam adotar o IGP-M e podem prever cláusulas extras baseadas em faturamento, mas o limite de 12 meses para o reajuste indexado permanece.

Esta calculadora tem valor legal? Não. É uma estimativa simplificada. O valor final deve seguir o texto exato do contrato e o boletim oficial divulgado pela FGV (IGP-M, IVAR, INCC) ou pelo IBGE (IPCA).