Cap Rate (Imóvel)

Cap Rate: precificar imóvel pela renda

A taxa de capitalização é o yield anual desalavancado do imóvel: Cap Rate = NOI / preço do imóvel × 100%. NOI (Net Operating Income) é a receita anual de aluguel menos despesas operacionais (IPTU, seguro, manutenção, administração, condomínio) — mas antes de juros de financiamento e IR. Exemplo: apartamento comprado por R$ 400.000 que gera R$ 30.000 de aluguel e R$ 6.000 de custos operacionais tem NOI de R$ 24.000 e cap rate de 6,0%.

Padrões do mercado americano: 4%–6% em mercados core (Nova York, São Francisco, classe A premium), 8%–10% em mercados secundários e value-add. Brasil: 6%–10% residencial, 8%–12% comercial. Sempre compare com a taxa livre de risco — no Brasil, a Selic. Cap rate de 6% com Selic em 12% só faz sentido se você espera valorização patrimonial, ganho com alavancagem ou está comprando valor de uso.

Aplicações comuns

Usado por avaliadores para precificar imóveis comerciais (método da renda), por investidores para filtrar candidatos de compra, em análise de portfólio para identificar ativos com desempenho fraco e como filtro de screening de REITs/FIIs listados. Corretores também derivam cap rate implícito dividindo o NOI de um comparável pelo preço de venda observado — entra na avaliação por capitalização direta.

Perguntas frequentes

Cap rate e yield são a mesma coisa? Cap rate é baseado em NOI e desalavancado; yield bruto usa aluguel antes de despesas; yield líquido se aproxima de cap rate, mas frequentemente deduz financiamento ou IR. Sempre cheque a definição que a fonte usa.

Devo incluir vacância no NOI? Sim, na versão estabilizada. Subtraia uma perda esperada de vacância (5%–10%) do aluguel bruto antes de calcular as despesas operacionais. Isso é "NOI estabilizado" e produz um cap rate mais realista.

Cap rate maior é sempre melhor? Não. Cap rate de 14% geralmente sinaliza risco: bairro problemático, inquilinos duvidosos, manutenção atrasada ou prazos de locação curtos. Ativos premium em capitais negociam a 4%–5% porque o fluxo de caixa é confiável.