ROI Imóvel para Aluguel
ROI = (renda anual líquida) / (capital investido) — considera entrada + custos.
ROI a.a.
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ROI de imóvel para aluguel
O retorno sobre o investimento de um imóvel para aluguel vem de dois fluxos ao mesmo tempo, o yield de locação e a valorização. Juntando os dois, a conta é ROI = (aluguel líquido anual + valorização) / preço de compra × 100%. Na prática, costuma-se olhar por duas óticas. A primeira é o cash-on-cash, fluxo de caixa líquido anual dividido pelo capital que você de fato investiu (entrada + custos de aquisição), que acompanha o dinheiro que entra em relação ao que saiu do seu bolso. A segunda é o retorno total, que soma a valorização que ainda não foi realizada. Veja um caso: imóvel de R$ 300 mil, aluguel de R$ 2.200/mês, custos de R$ 4 mil/ano, entrada de R$ 70 mil mais R$ 12 mil de aquisição. O aluguel líquido anual fica em R$ 22.400. Cash-on-cash = 22.400 / 82.000 = 27,3% sem financiamento, mas quando entra financiamento as parcelas comem boa parte disso. No residencial brasileiro o cash-on-cash típico costuma ficar entre 3% e 6% ao ano, e a valorização de longo prazo tende a acompanhar o IGP-M.
Aplicações
O ROI ajuda a decidir se vale comprar-para-alugar, a colocar o imóvel lado a lado com FIIs ou Tesouro IPCA+ (que hoje pagam juros reais acima de 6% e poupam a dor de gestão) e a planejar a aposentadoria via imóveis. Imagine um imóvel rendendo 4% de cash-on-cash mais 4% de valorização. Isso dá 8% nominal de retorno total, e só compensa se você prefere alavancagem e exposição a ativo físico em vez de liquidez.
Perguntas frequentes
Cash-on-cash ou retorno total? Use o cash-on-cash quando o foco é renda (FIRE, aposentadoria) e o retorno total quando o foco é acumular patrimônio. Cada um conta uma história diferente.
Por que subtrair custos? No Brasil, IPTU, condomínio, manutenção, vacância, seguro e gestão somados consomem de 20% a 40% do aluguel bruto. O yield bruto faz a coisa parecer melhor do que é.
Valorização conta se eu não vender? Conta no papel e serve como garantia, mas quem paga as contas é o cash-on-cash. Por isso muitos investidores acompanham os dois números separados.
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