Rental Yield Bruto e Líquido

Rental yield bruto e líquido

São duas fórmulas aqui: yield bruto = aluguel anual / preço do imóvel e yield líquido = (aluguel anual − custos) / preço do imóvel. O líquido tira do meio IPTU, condomínio, manutenção (em torno de 5%–10% do aluguel), comissão de corretagem na locação inicial e o IR sobre o rendimento de aluguel (15%–27,5% na tabela progressiva). Veja: R$ 2.000 de aluguel mensal num imóvel de R$ 350.000 dão 6,86% bruto. Descontando R$ 4.500 de custos anuais, o líquido cai para 5,57%.

No residencial brasileiro a faixa comum é bruto 5%–7% e líquido 3%–5%. Não esqueça da vacância esperada: 1–2 meses por ano em residencial, e bem mais em comercial. E ponha o resultado ao lado do Tesouro IPCA+. Se o título paga IPCA+6% líquido e seu imóvel rende 4% líquido antes mesmo da vacância entrar na conta, ser locador está saindo caro em pedágio.

Aplicações comuns

O investidor buy-and-hold usa para filtrar negócios, o vendedor recorre a yields comparáveis para precificar e muita gente coloca o número lado a lado com FII. O FII costuma vencer em liquidez (negocia na B3), diversificação, gestão profissional e isenção de IR sobre dividendos. O imóvel direto leva a melhor quando o que pesa é alavancagem (financiamento), valor de uso e zero risco de contraparte.

Perguntas frequentes

Em qual yield confiar? No líquido, toda vez. O bruto esconde o arrasto operacional e, no residencial, chega a inflar o retorno em 30%–50%.

O carnê-leão se aplica mesmo? Sim. Para pessoa física, a renda de aluguel é tributada mês a mês pela tabela progressiva (15%–27,5%) via carnê-leão. Em algumas interpretações dá para deduzir comissão de corretagem e condomínio, então confira a IN RFB vigente ou seu contador.

Por que não comprar FII direto? Muita gente faz exatamente isso. Os FIIs têm isenção de IR sobre dividendos (regras de 2026), distribuições mensais, liquidez na B3 e tickets a partir de R$ 10. O imóvel direto segue valendo a pena quando você quer alavancagem (taxas de financiamento imobiliário podem ficar abaixo do retorno em bolsa) ou valor de uso.