Rental Yield Bruto e Líquido

Rental yield bruto e líquido

Duas fórmulas: yield bruto = aluguel anual / preço do imóvel e yield líquido = (aluguel anual − custos) / preço do imóvel. O líquido desconta IPTU, condomínio, manutenção (~5%–10% do aluguel), comissão de corretagem na locação inicial e IR sobre rendimento de aluguel (15%–27,5% na tabela progressiva). Exemplo: R$ 2.000 de aluguel mensal num imóvel de R$ 350.000 dá 6,86% bruto; descontando R$ 4.500 de custos anuais, cai para 5,57% líquido.

Padrão residencial brasileiro: bruto 5%–7%, líquido 3%–5%. Sempre considere vacância esperada (1–2 meses/ano em residencial, mais em comercial). Compare com Tesouro IPCA+: se o título paga IPCA+6% líquido e seu imóvel rende 4% líquido antes da vacância, você está pagando um pedágio pesado para ser locador.

Aplicações comuns

Usado por investidor buy-and-hold para filtrar negócios, por vendedor para precificar via yields comparáveis e como comparação lado a lado com FII. FII costuma vencer em liquidez (negocia na B3), diversificação, gestão profissional e isenção de IR sobre dividendos — imóvel direto vence em alavancagem (financiamento), valor de uso e zero risco de contraparte.

Perguntas frequentes

Em qual yield confiar? No líquido, sempre. O bruto esconde o arrasto operacional e superestima retorno em 30%–50% em residencial.

O carnê-leão se aplica mesmo? Sim, renda de aluguel para pessoa física é tributada mensalmente pela tabela progressiva (15%–27,5%) via carnê-leão. Comissão de corretagem e condomínio são dedutíveis em algumas interpretações — confira a IN RFB vigente ou seu contador.

Por que não comprar FII direto? Muitos investidores fazem isso. FIIs têm isenção de IR sobre dividendos (regras de 2026), distribuições mensais, liquidez na B3 e tickets a partir de R$ 10. Imóvel direto continua atraente quando você quer alavancagem (taxas de financiamento imobiliário podem ser menores que o retorno em bolsa) ou valor de uso.