ITBI por Município

ITBI: como a alíquota é aplicada

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o tributo municipal que incide sobre a transmissão onerosa de imóvel, e cada cidade fixa a sua alíquota. A fórmula é ITBI = base · alíquota. São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Brasília cobram 3% (Lei 11.154/91 em SP); cidades menores ficam na faixa de 1–2%. A base é o maior valor entre o que foi declarado na transação e o valor venal do imóvel, que cada município avalia do seu jeito. Veja um apartamento de R$ 300.000 a 3%: dá R$ 9.000 de ITBI, pago na hora da escritura e cobrado antes do registro.

Contexto brasileiro

Em 2024 o STF (RE 1.412.236, tema 1.113) freou os municípios: a prefeitura não pode buscar referência diferente do valor venal do IPTU para inflar a base. Doação não tem ITBI; nela incide o ITCMD, que é estadual. Ao planejar uma compra, parta do princípio de que ITBI, escritura e registro juntos somam cerca de 5% do valor do imóvel. O tributo também pesa em holdings patrimoniais, porque a integralização de imóveis no capital social pode ser isenta (art. 156, § 2º, I da CF) quando a atividade não é preponderantemente imobiliária.

Perguntas frequentes

Posso pagar ITBI pelo valor de transação menor? Só se ele superar o venal do município. Quando não supera, prevalece o maior valor, dentro do teto do venal do IPTU fixado pelo STF.

Quem paga o ITBI? Por lei, o comprador. As partes podem combinar outra coisa no contrato, mas esse acordo não vale perante o fisco.

Imóvel financiado é isento? Não. O ITBI continua devido na compra pelo SFH, ainda que algumas cidades deem desconto no primeiro imóvel da faixa popular.