ITBI por Município

ITBI: como a alíquota é aplicada

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é tributo municipal sobre a transmissão onerosa de imóvel, com alíquota definida por cada cidade. A fórmula é ITBI = base · alíquota. São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Brasília cobram 3% (Lei 11.154/91 em SP); cidades menores trabalham na faixa de 1–2%. A base de cálculo é o maior valor entre o declarado na transação e o valor venal do imóvel (cada município faz sua avaliação). Exemplo: apartamento de R$ 300.000 a 3% gera R$ 9.000 de ITBI, recolhido no momento da escritura e exigido no registro.

Contexto brasileiro

Em 2024 o STF (RE 1.412.236, tema 1.113) limitou os municípios: a prefeitura não pode usar referência diferente do valor venal do IPTU para elevar a base. Doações não têm ITBI — incide o ITCMD, que é estadual. Ao planejar uma compra, conte que ITBI + escritura + registro somam cerca de 5% do valor do imóvel. O tributo também pesa em holdings patrimoniais, já que a integralização de imóveis no capital social pode ser isenta (art. 156, § 2º, I da CF) quando a atividade não é preponderantemente imobiliária.

Perguntas frequentes

Posso pagar ITBI pelo valor de transação menor? Apenas se for maior que o venal do município; caso contrário prevalece o maior valor, respeitado o teto do venal do IPTU fixado pelo STF.

Quem paga o ITBI? Por lei é o comprador, mas as partes podem ajustar contratualmente — sem prejuízo, porém, perante o fisco.

Imóvel financiado é isento? Não, o ITBI é devido mesmo em compra pelo SFH; algumas cidades concedem desconto para primeiro imóvel na faixa popular.