Calculadora rendimento isento de FII
Calcula o rendimento mensal isento de IR distribuido por um Fundo Imobiliario a partir do numero de cotas detidas e do valor do rendimento por cota.
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Rendimento de FII isento de IR
A Lei 11.033/2004 (art. 3º, III) torna os dividendos mensais pagos pelos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) isentos de Imposto de Renda para pessoa física. Só que três condições precisam valer ao mesmo tempo: as cotas do fundo negociam em bolsa (B3), o fundo tem pelo menos 50 cotistas, e você, como investidor que recebe o dinheiro, detém menos de 10% do total de cotas (e não tem direito a mais de 10% dos rendimentos). A isenção cobre apenas o dividendo recorrente; o ganho de capital quando você vende as cotas continua tributado em 20%. A fórmula é rendimento líquido = cotas × rendimento por cota, sem retenção, contra os 15%–22,5% que você pagaria na renda fixa.
Pegue 200 cotas × R$ 0,85, o que rende R$ 170/mês líquidos. Coloque o mesmo valor bruto num CDB e o IR comeria cerca de 17,5% na janela de 6–24 meses, sobrando algo perto de R$ 140. Uma ressalva: a isenção está sob revisão na reforma tributária 2025–2026, com propostas falando em alíquotas de 5% a 15%. Confira como a regra está hoje antes de montar planos longos em cima dela.
Aplicações práticas
Planeje a renda passiva mensal para substituir o aluguel, modele o fluxo de caixa de um FIRE (independência financeira) ou compare um FII com um CDB ou Tesouro no líquido-líquido. Também dá para descobrir quantas cotas cobririam uma despesa mensal específica, por exemplo R$ 5.000/mês ÷ R$ 0,85/cota ≈ 5.882 cotas de um FII médio.
Perguntas frequentes
Preciso declarar o rendimento isento no IRPF? Sim. Ele entra em "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis", código 26 (ou 99, depende do ano). Isento não é a mesma coisa que não declarado.
E se eu tiver mais de 10% das cotas de um FII pequeno? Você perde a isenção sobre toda a posição, e os dividendos passam a ser tributados em 20%. Na prática isso afeta sobretudo FIIs micro-cap com poucas cotas em circulação.
Fiagro e FI-Infra também são isentos? O Fiagro-Imobiliário joga pelas mesmas regras de isenção dos FIIs. O FI-Infra (Lei 12.431) também é isento para PF quando investe em debêntures de infraestrutura, embora a mecânica não seja idêntica.
A isenção é permanente? Não há garantia legal de que seja. Várias propostas de reforma já cogitaram tributá-la; o custo político é alto, mas não é nulo. Espalhar o dinheiro entre ações, ETFs e renda fixa evita que você dependa de uma única regra.
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